Per comprendere i cambiamenti in atto, occorre ripercorrere la traiettoria evolutiva del diritto urbanistico, dalle origini tardo-ottocentesche sino ad una contemporaneità che supera già le leggi regionali più recenti e travalica gli steccati disciplinari, ponendo questioni nuove, legate al cambiamento climatico, alla crisi abitativa, all'acuirsi dei divari nelle città, etc. Occorre ripartire dagli oggetti (il suolo, i paesaggi, i tessuti urbani) e dai servizi garantiti (ecosistemici, identitari, di urbanità), per identificare un catalogo di principi 'operanti', dai quali discendono innovative funzioni (conoscitiva, custodiale, di innalzamento dei livelli di qualità, efficienza urbana, inclusività, etc.) e piani processuali, rivedibili e adattivi, secondo un paradigma di Adaptive Management.